Ипотека по цене восьми квартир: как высокие ставки загоняют россиян в долговую яму

Российская ипотека стремительно теряет статус доступного способа покупки жилья. При текущей ключевой ставке Центрального банка на уровне 21% и рыночной ипотеке со ставками около 28% долг по кредиту за квартиру превращается в настоящий многолетний финансовый крест. Специалисты подсчитали: при покупке типовой квартиры в новостройке комфорт-класса в Москве с первоначальным взносом 20%, итоговая переплата за 30 лет составит 640%. Это означает, что фактически заемщик выплатит сумму, равную стоимости восьми таких квартир.

Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева пояснила, что квартира площадью 45,2 кв. м в старой Москве в среднем стоит 15,4 миллиона рублей. При этом ежемесячный платеж по рыночной ипотеке составляет около 287,5 тысяч рублей. Чтобы соблюсти банковский норматив, согласно которому на кредит должно уходить не более 50% официального дохода, заемщик должен зарабатывать не менее 575 тысяч рублей в месяц. Даже в столице такая зарплата — редкость, а потому реальный круг потенциальных покупателей резко сужается.

Как рассказал основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, сейчас ипотека на рыночных условиях почти не используется — разве что как «довесок» к семейной или альтернативной сделке. В отдельных случаях рыночную ипотеку берут на недостающую часть суммы после того, как исчерпан лимит по льготной программе. При этом сам инструмент фактически «заморожен» до смягчения денежно-кредитной политики Банка России.

На фоне общего кризиса семейная ипотека под 6% годовых остается единственной рабочей альтернативой. Но и тут есть нюансы. Хотя ставка ниже, переплата за квартиру той же стоимости составит 172,7%, а ежемесячный платёж — более 120 тысяч рублей. Значительную часть этой суммы формирует рыночная доплата за сумму свыше установленного лимита госсубсидирования, который в Москве составляет 12 млн рублей. Более того, на фоне нехватки компенсаций со стороны государства банки устанавливают скрытые комиссии от 5 до 7% даже на семейные кредиты. Хотя некоторые крупные банки уже отказались от этих комиссий, параллельно ужесточаются требования к заемщикам.

По мнению Гусевой, даже льготная ипотека — это всё равно дорогой продукт, с переплатой от 40% и выше. Однако именно она даёт шанс приобрести жильё без многолетних накоплений. Проблема в том, что ставки достигли таких уровней, что переплата стала критической.

На фоне этого всё больше популярности набирают рассрочки — как способ покупки жилья без участия банков и кредитной истории. По словам Давида Худояна, главы компании Optima Development, с начала 2024 года доля рассрочек на первичном рынке Москвы выросла с 10% до 35%. Особенно активны в этом премиальные и элитные сегменты.

Рассрочки стали фактически спасательным кругом для тех, кто не хочет переплачивать миллионы процентов банкам.
Правительство РФ, по словам экспертов, уже рассматривает возможность разработки законодательной базы для расширения использования рассрочек в уже построенных домах. Сейчас застройщики неохотно предлагают такие условия — из-за риска судебных разбирательств с покупателями, находящимися в состоянии банкротства.

По мнению Гусевой, выход из ситуации — в комплексной перестройке жилищной политики. Она считает, что нужно активнее развивать альтернативные инструменты — от жилищного лизинга до кооперативов, служебного жилья и ссудо-сберегательных программ. Это могло бы обеспечить жильём тех, кто не тянет ни рыночную, ни даже льготную ипотеку.