Конец налоговой льготы: как изменится продажа долей в ООО в следующем году

С начала 2026 года российские инвесторы столкнутся с ощутимыми изменениями в налогообложении доходов от продажи долей в обществах с ограниченной ответственностью (ООО) и акций акционерных обществ (АО). Как объясняет информационный интернет-портал Vkirove.ru, основное нововведение касается отмены льготы по НДФЛ для сделок с компаниями, чей главный актив — российская недвижимость.

До сих пор действовало простое правило: если гражданин владел долей или акциями российской компании более пяти лет, доход от их реализации не облагался налогом на доходы физических лиц. Никаких дополнительных условий не предусматривалось.

Однако с 1 января 2026 года льгота перестанет применяться в случаях, когда более половины активов компании составляет недвижимость на территории РФ. Это значит, что даже десятилетнее владение долей не освободит продавца от уплаты НДФЛ, если в основе бизнеса — офисные помещения, складские комплексы или земельные участки.

Механизм проверки прост: доля недвижимости будет определяться по структуре активов на балансе компании на последний день месяца, предшествующего сделке. Здесь кроется важный нюанс: в бухгалтерском учете недвижимость редко переоценивают — ее балансовая стоимость постепенно снижается за счет амортизации.

Например, здание, приобретенное в 2023 году за 100 млн рублей, через два года отразится в отчетности уже как 90 млн. Если же объект куплен в 2010 году, накопленная амортизация может сократить учетную стоимость до 5 млн, хотя рыночная цена останется на уровне 90 млн рублей.

Особенно уязвимы окажутся те, кто недавно инвестировал в недвижимость через ООО: из‑за невысокой амортизации доля объектов в балансе часто превышает 50%.

Чтобы избежать дополнительных налоговых обязательств, эксперты рекомендуют по возможности провести сделку и получить оплату до 31 декабря 2025 года — важно помнить, что НДФЛ начисляется не по факту поступления денег, а с момента подписания договора. Кроме этого, следует пересмотреть структуру активов компании, если продажа не планируется: увеличить долю иного имущества (оборудования, лицензий, денежных средств), чтобы снизить удельный вес недвижимости ниже 50%.

Эти меры позволят сохранить право на льготу до вступления изменений в силу. В противном случае владельцы «недвижимых» ООО могут столкнуться с неожиданными фискальными нагрузками, которых ранее удавалось избежать.