Центробанк обеспокоен рассрочкой от застройщиков: граждане и банки под ударом

Банк России обратился к кредитным организациям с предупреждением: стремительный рост продаж жилья в рассрочку от застройщиков несёт серьёзные риски — как для самих покупателей, так и для финансовой стабильности в стране. 

Согласно данным опроса крупнейших девелоперов, в первом квартале 2025 года около 40% всех сделок на первичном рынке проходили с рассрочкой от застройщика — это вдвое больше, чем в предыдущие годы. Объём накопленной задолженности уже достиг 1 триллиона рублей. При этом застройщики, как правило, не проверяют платёжеспособность покупателей, в отличие от банков, выдающих ипотеку. В результате на рынок выходит множество людей, чьи реальные финансовые возможности могут не соответствовать взятым на себя обязательствам.

ЦБ отмечает, что при покупке жилья в рассрочку у застройщика граждане часто сталкиваются с двойным риском. Сначала они подписывают договор с завышенной ценой, а затем, не справившись с оплатой, вынуждены обращаться в банк за ипотекой. Но банки могут отказать в кредите, а если кредит всё же одобрен — платежи могут оказаться значительно выше ожидаемых. При перепродаже такого жилья на вторичном рынке велика вероятность финансовых потерь, ведь его стоимость завышена относительно рыночной.

Кроме того, граждане, взявшие рассрочку, не защищены законом так, как ипотечные заёмщики. Им недоступны кредитные каникулы, льготы для семей с детьми, и они могут лишиться жилья при незначительных просрочках. Также существует риск двойных продаж, если жильё реализуется по предварительным договорам купли-продажи без участия эскроу-счетов.

Потенциальные проблемы касаются и самих застройщиков. При снижении платёжной дисциплины покупателей девелоперы могут столкнуться с проблемами возврата кредитов, полученных на строительство. Это, в свою очередь, ударит по банкам, финансирующим проекты, и по всей системе жилищного строительства.

В ответ на эти риски Центробанк предлагает банкам:

• запрашивать у застройщиков данные по заключённым договорам рассрочки;
• учитывать долю продаж в рассрочку при оценке финансовой устойчивости проектов;
• регулярно контролировать движение средств на эскроу-счетах;
• снижать кредитный рейтинг застройщикам, если доля таких сделок становится чрезмерной.

Также регулятор разрабатывает новый нормативный акт, который учтёт риски рассрочки в расчётах резервов банков по кредитам девелоперам. Документ планируется утвердить уже в 2025 году.

ЦБ России призывает банковский сектор строже контролировать сделки с рассрочкой и не допускать превращения её в массовую альтернативу ипотеке — особенно без должной оценки рисков. Такая позиция направлена на защиту граждан, предотвращение долговой нагрузки и сохранение стабильности на рынке жилья.